现代金报 徐佳菁 俞林凤
新开的楼盘，为何开盘当日可售房源一套都不剩?同一天买了同一个楼盘的新房，位置、户型基本相似，为何价格却相差两三万元？频频出入售楼处欲买新房，售楼人员却公然告知“没有内部关系，来也无用”，这又是何歪理……如今，随着甬城楼市的逐步升温，楼市中种种怪现象也令许多购房者愤愤不平，却又无可奈何。
本月中旬，宁波市七部门将联手启动楼市“整顿风暴”，对发布虚假信息、捂盘惜售、炒卖房号、囤积房源等炒作行为进行重点整治。消息甫出，就像一场即将到来的“及时雨”，令宁波市民欢呼雀跃。
为配合这一大快人心的行动，本报自7月24日起，专门开通了有关房产商违法行为的举报热线，对读者投诉的重点问题，展开了调查和暗访，并力求一追到底，为此次楼市的“整顿风暴”再添一把助力。
●数据 热线18天 共接投诉147个
金报房地产投诉热线自7月24日开通，至8月10日，18天内共接到读者有效投诉147个，其中，海曙区楼盘投诉6个，江东区楼盘投诉27个，江北区楼盘投诉25个，鄞州区楼盘投诉45个，北仑区楼盘投诉37个，镇海区楼盘投诉6个，奉化楼盘投诉1个。
●分析 开发商违规的四大常见手段
在读者的投诉中，记者发现，投诉类型大致有几种。一种是开发商捂盘惜售，手段颇多，达到的目的却是同一个，即明明有房却要慢慢卖，甚至有的楼盘专门成立了“销控处”，以控制销售进程，取得最大利益。
第二种则是正在销售的新房莫名其妙流入了中介，买了新房却要交付不小的中介费。不仅中介人员从中赚取了不应拿的报酬，更有甚者，售楼人员也参与其中，从中谋利。
第三种现象也相当普遍，即货不对版。在买楼时开发商说得天花乱坠，说有高档会所，小区有安全保障。但往往等购房者拿到了新房，却发现全然不是那么回事。不过，这种情况由于购房时很少有购买者提出写入附加合同，因此取证起来比较困难，较难追查到开发商的责任。
另一种现象则是价格体系混乱。在记者调查过的十来家楼盘里，几乎没有一家是采用明码标价的售楼方法。采用一个读者投诉中用的形容，那就是开发商一般都是一个一个私下通知购房者，不让各方碰头，以便“一房一价”。如果购房者向开发商索要当天的“标价牌”，相信没几个售楼处拿得出这个“玩意”。
此外，在我们接到的投诉中，还有不少反映开发商性质恶劣、花样繁多的欺诈购房者的行为，由于个案居多，在此不便赘述。
●重点 147个投诉，1/3针对捂盘惜售
记者粗粗统计了一下，在读者反映的楼盘问题中，有近1/3的投诉是针对楼盘开发商捂盘惜售的行为。8月6日，王先生投诉说，他盯着“东方瑞士”开盘已经将近一年了。他发现一开盘，售楼处的售楼人员就说好的房源已经预订完了，但是他发现，在近一年的时间里，透明售房网上有关这几套“好的房源”却一直显示着未售。据售楼处工作人员的解释，这是由于对方已经交了订金，还未签购房合同。但是，王先生质疑，为何在“东方瑞士”，市民去买相对差一点位置的房源，在订金交好之后，被要求在一周之内必须交首付，签购房合同，而这些所谓“已订出”的“好房源”，却可以在如此长的一段时间里不签购房合同，不交首付呢？
王先生说：“如今开盘一年多了，售楼处也快撤掉了，在售房网上显示没卖的房子却多得不得了。我估计是开发商在捂盘，把好的楼层都藏着，想趁日后卖个更高的价格。”
在56161913开通期间，像王先生投诉的这种现象举不胜举，几乎在各个区的楼盘都有所耳闻。在记者的进一步深入采访中，发现有些楼盘采用了“新组团”的形式，自称“包装几套卖几套”；有些楼盘明明还有很多套可售，在现场却声称只有几套；更有些“聪明”的开发商，将自己的楼盘分几批去审批，批一点卖一点。
●感触 政策放两边，“行规”当道行
在与这些投诉楼盘的接触过程中，记者发现，房产商对于当前的政策似乎并不特别在意。楼盘分批卖，有内部关系才能买到好楼层，售楼小姐提供房源收取“好处费”……这些听上去并不合理的行为，在开发商眼里都成了很正常的事情。胆小些的开发商会拿种种借口掩盖这些“小动作”，胆大点的开发商甚至公开直言：这在业内已是“行规”，市民早该见怪不怪。
专家解析楼市弊端
为了了解房地产市场出现的这些弊病产生的根源，以及除了现行政策外，是否还有相应的建议或对策。记者找到了三位不同类型，但同样对宁波楼市、当前政策颇有研究的资深专家，请他们来谈一谈对这些问题的见解。
为什么在楼盘销售过程中会出现这样或者那样的违法违规行为呢？
根源：房源供小于求，涨价成了必然
浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生一针见血地指出了其中的缘由：目前市场上房源供小于求，供求结构不合理。
根据市场经济的规律，供小于求，资源稀缺，那涨价是必然的。如果供小于求的状况一直没有得到缓解，那稀缺资源的价格还将进一步增长。此外目前房地产市场供求结构不合理，供给是80%的大户型商品房和20%的小户型商品房，需求是80%的中低收入者和20%的高收入者，因此对于广大中低收入者房源仍旧是供小于求的。而今年需求更是旺盛，股市红火、宏观调控压抑了三年、人民币升值、通货膨胀，而这时候老百姓为了保值更多地选择购买房产，供求更加紧张。
而商品房开发商正是看准了这一点，所以就会出现捂盘惜售、囤积房源等现象，因为他们知道时间推后，他们所取得的利润会快速增长。
社会影响：囤房无异于“间接杀人”
“汤臣一品的做法在业内被认为是明智的”，赵杭生引用了汤臣一品的实例。汤臣一品故意拉高价格，把商品房的价格定在明后年的水平，如果消费者无法接受高价，房子销售遇到问题，资金雄厚的他也无所谓，因为根本就不急着卖。如果顺利销售，带给他的就是比高利润更高的利润。
开发商利用市场经济规律囤积房源，从经济学上说是有道理的。但是从伦理学上说又是不道德的，这是开发商丧失社会责任的表现。“就像米商囤积大米，明明知道百姓买不到米，要饿死了，但为了利益就是不卖，这其实就是在间接杀人，而房子跟大米一样都是百姓生活的必需品。”
终局：楼市完善后，两级分化局面显现
中央政府也在积极推行相关政策，比如说7090政策，在今后90㎡以下的小户型比例会从20%提高到70%，预计明后年政策效果会产生，房价会得到平稳，也不会像现在那么敏感。等到房地产市场完善后，它会形成富人市场和中低收入者市场，像现在的服装市场一样，廉价的产品占大多数，奢侈品占少数。
对策：“取证难”可借鉴上海经验
浙大理工法传分院副院长龚缨晏表示，开发商进行一些违法违规行为最终目的还是取得更多的利润。他们希望通过制造房源很紧张的局面使更多人投入资金到房地产这一块，造成供求关系进一步紧张。
目前房地产这一领域法律法规也在进一步完善中，使得很多房产商有空子可钻。另外一方面有关部门执行政策的力度和决心也是一个关键，政府也要考虑执法成本的问题，而房地产这块执法成本是很高的。
针对取证难这块，龚缨晏用一个实例表明了自己的观点。在上海房地产销售过程中的广告、预售合同等都可以作为证据，宁波也完全可以做到这一点。上海某开发商在广告中写明对购房者提供免费班车，但后来却要向购房者收费，最后购房者将广告作为证据使自己权益得到了保障，得到了1%购房款。
建议：土地出让金可拨部分建经济适用房
宁波市政府经济发展研究专家储嘉康教授表示，房价上涨一部分原因也要归因于房产原材料价格、土地价格等成本上涨。现在由于房价上涨，因此一些违法违规行为愈演愈烈。国家也出台了相关政策，但很多政策适得其反、事与愿违。比如说二手房交易费，最后承担价格压力的还是购房者。而经济适用房中住着的很多人也是“伪困难户”，廉租房也是雷声大雨点小，现在全国没有一个地方实施。
“如何去解决这些违法违规行为，让大部分老百姓买得起房子，这几乎让所有的人都伤透了脑筋。”储嘉康教授表示，就目前而言，我们要让买得起房的人买上房子，买不起房子的人租得到租得起房子。焦点宁波房地产网
总的来说，政策上要向弱势群体倾斜。各级政府可以考虑从土地出让金划出一部分进行经济适用房和廉租房建设，“劫富济贫”，不能单靠市场和企业的力量去解决这些问题。
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