二、小产权房产生的背景分析
（一）政府垄断城市居民建设用地，建设用地价格居高。
我国宪法第十条明确规定：
“城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”
房屋要么建在国有土地上，要么建在集体土地上。可当前的土地管理法律只允许城市市民在国有土地上建房或买房，不允许购买农村住房或宅基地。而城市国有土地一级市场完全由政府一手垄断，城市土地资源有限，动用农村集体土地建设房屋必须由政府先从村集体征收，但是征收补偿相当低，远远低于政府出售价格，地方政府能够从中赚取原本应该属于村集体所有的巨大差价，因此地方政府乐此不疲。
（佐证资料）
征地问题系列调查
一块别墅土地3280倍升值之旅
李江涛郝成俞杰
原来用于防风固沙的植物已被铲除
3月22日，失地农民郭宏伟站在被企业圈起来的土地外张望。他说，这片土地曾经是村民的牧场，被征到现在，已经荒了3年了。
别墅里的保安说，这45栋豪华别墅是给市里领导盖的
过去这片种植了一米多高的防风沙林，但征地时却算成了天然草地
内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区征地问题调查1
250元/亩从农民手中征来的土地被当地政府拍卖，最高卖到82万元/亩
一块土地3280倍的升值之旅
从250元/亩到82万元/亩，一块土地在不到5年的时间里，实现了这一惊人“巨变”，这一切发生在内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什新区。为此，享受250元/亩补偿的一千多被征地农民开始四处“寻找说法”，四年中先后28人被“关禁闭”，多人被打伤，一位失地农民无奈地住进了政府办公楼的走廊和卫生间长达两个月……
而站在82万/亩这一端的则是当地政府。农民记得，在征地时，有关单位和领导开大会讲话：保证被征土地不会被倒卖赚钱，保证征地过程将公开合法……领导向农民作出具体承诺——保证被征地者的利益……
然而当地政府的每项承诺最终都遭遇了“打折”，这块土地不再被耕种、放牧，却令人惊奇地“长”出一栋栋豪华别墅，这些别墅有着尽人皆知的绰号：“领导别墅”、“公务员别墅”！
这一巨变背后究竟有着怎样的秘密？
一块250元/亩的土地
被征的32平方公里土地属于内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什村和寨子塔村。这两个村原本隶属于鄂尔多斯市伊金霍洛旗，征地开始后，被划入本市东胜区境内。两个村所在的哈巴格希乡随后也改为哈巴格希街道办事处。
2002年发文、2003年开始、2004年搬迁的大规模征地，涉及康巴什村和寨子塔村431户1381人。
现在已经变成鄂尔多斯市康巴什新区的这块土地位于鄂尔多斯市中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，被流经这里的东乌兰木伦河和西乌兰木伦河环绕。目前已成为鄂尔多斯市政府所在地。
近年来，东乌兰木伦河流量渐少，但西乌兰木伦河的流量却被这里的农牧民一致夸赞——这条河即使在上世纪六十年代的三年大旱期间，也未曾断流，至今仍是这一地区农牧业生产的重要依靠。
“过去我们这里每家每户都养羊、种地，一家养三四十只羊、种十几亩地很普遍。”今年62岁的解来存是康巴什村5社（系当地政府官员及文件中的称谓，同村民小组）的社长，他告诉记者，过去依靠这块地的收入达到小康是不成问题的。
生活在这块土地上的农牧民们，在2002年之前，没有想过这样一个问题：这块土地值多少钱？直到政府部门的征地补偿标准里出现“250元/亩”的字样。
“我们这个地区人均承包地30亩，其中多数是放牧草地，这样一来，多数土地都以250元/亩的价格被征走了。”村民们在看到这一标准后，便向政府相关部门提出了反对意见，但没有得到正面回应。
在随后展开的调研工作中，派来丈量土地、房屋面积的政府工作人员成为村民们“发难”的对象：为什么这些长满了各种人工种植物的草地被定义为天然草地？
同样没有结果，250元/亩的补偿标准仍与这大片的人工草地紧紧“绑定”，不甘心的村民拒绝在调研出来的结果上签字。
“明明是人工草地，一眼就可以看清楚的东西，他们非要说这是天然草地。”村民们把记者带到一处围起来的工地里，指着里面一米半高的柠条告诉记者，被政府定义为“天然草地”的地方，当年大多数都长着一米高的柠条，这些柠条是村民们种植起来的。
而另外一些土地当时则是灌木林，属于补偿标准里的幼林地类，也被政府划进了250元/亩的天然草地类别中。
“当年国家要求退耕还林，退牧还林，我们每家每户都种了柠条这些保持水土的植物，怎么能说成是天然草地了？”村民们至今不明白这块土地“身份”的奇怪转变。
然而令村民们更不明白的是，这之后征地过程中发生的一系列奇怪事。
漫漫旅程中的种种悬疑
康巴什新区所在的这块土地，早在2000年就已经成为“青春山经济技术开发区”，并被内蒙古自治区政府批复同意，所以从那一年开始这里许多农牧民都见到了政府派来的调研人员。
最初负责征地的原本是伊金霍洛旗，但就在2002年秋天，这块地方所在的哈巴格希乡被划入东胜区，征地也随即由东胜区负责。征地面积也由最初的24平方公里扩大为28平方公里，后来又变为32平方公里。
奇怪的是，在2003年的征地中，“青春山经济技术开发区”又变更为“鄂尔多斯市东胜区康巴什新区”，换名不换地方。相关批复文件中，仍为内蒙古自治区政府，始终没有出现国土资源部的身影。村民中有人从自治区政府工作人员中得到消息：青春山项目更名的原因是——未曾获得上级批准。
在记者对康巴什新区管委会主任杨卫东的采访中，经历了征地全过程的他，也承认目前只有内蒙古自治区政府的批文。对于各级政府土地审批权限以及这样一次征32平方公里是否需要国务院批准，杨表示并不了解。
在征地过程中，村民始终没有获准参加听证会。后来他们看到了两份以村委名义，写给鄂尔多斯市国土资源局东胜康巴什新区分局的《放弃听证说明》，上面写了“村民反映良好，我村不需再组织听证会议”。但涉及征地四个社的社长和村民均反映并未见到任何听证告知书，不知所谓的放弃听证会是谁的决定，又和那个村民进行了商议。
在经历了听证会事件之后，村民们惊异地发现：在之前的告示中，也只有补偿标准，却并没有各级政府的批文或批准字号——公示并不规范！
接着，拆迁也出了问题，由于政府在移民村只给每户村民建了50平米的“凉房”（坐南面北，多用于储藏的南房），许多村民无法解决拆后住房问题，所以有不少人并不愿意拆迁。
但此时政府又出了一条“拆迁奖励办法”：一方面，谁先搬到移民村，可以先挑选房子位置，并将获得16000元拆迁安置费之外的1500元“奖励”；另一方面，对于不拆迁的人实行强拆，甚至暴力拆迁。在软硬兼施的背景下，多数人迁入移民新村。
整个拆迁过程中，没有人出示拆迁许可证，而此前的征地中，村民至今没有签任何土地转让协议。手拿土地承包协议和土地使用证的村民们对此愤怒地说：“推土机、装载机就是拆迁证，250元就是转让协议。”
康巴什新区管委会主任杨卫东则声称已与社长签订土地转让协议，但问到协议一式几份，是否每个村民人手一份时，杨卫东则说：“应该是都签了，但我也不记得了。”
整个过程的不规范在最后也没有一个圆满的结尾：移民新村里绝大多数人至今没有房产证，分到的两亩地也没有土地使用权证。
对于村民的诸多不满意，康巴什新区管委会主任杨卫东声称这主要出自两个原因：一是村民想追求利益最大化；二是和其他地方被征地农民相互攀比。
“我们没有和别人攀比，我们是和自己过去的生活水平攀比，国家政策也明确规定要保证失地农民收入。要说利益最大化，我们现在哪一项要求不是要他们（指当地政府及征地官员）兑现之前承诺的？”村民认为当地政府完全没有细算过250元/亩的补偿带给村民的是怎样的后果：“他们只看到这块地现在的卖价了。”
3280倍的增值利益归属
从东胜区前往康巴什新区的路上，随处可见的搅拌厂矗立在草原上，显得颇为怪异。但这些搅拌厂生产的混凝土，被迅速送到一个个大型建筑工地上，去将那些效果图上一个个气势恢弘、设计独特的大型建筑变为现实。
迫不及待的情绪中，或许是对未来发展的热切向往，但周遭大片被圈起的土地仿佛更能说明，这种情绪中的苍白成分。
土地是被一次性征来的，但在那两份《放弃听证会说明》中却写着第三和第四批次征地，这仿佛想要掩盖什么。
时至2008年3月，康巴什新区内，大片政府出让给企业的被征土地仍只是被围了起来，还没有任何建设。
在2006年5月16日《鄂尔多斯日报》刊出的《创新融资建新区》一文中，标明：康巴什新区2005年挂牌出让土地最高为82万元/亩。文中还这样描述“各地房地产商也纷至沓来”，而记者的走访也证明了这一点——新区中房地产开发异常火热，商品楼每平方米少于4500元的都极为少见。
除此之外，被当地媒体盛赞的华泰汽车城在进驻后除了圈起大片土地外，真正利用的却只占一少部分，而大部分都在荒芜中，其他一些房地产公司也大体如此。村民对此颇有意见。
对于政府如此获利，村民们拿出了伊金霍洛旗副旗长白广斌于2002年6月27日在青春山经济技术开发区建设动员大会上的一段讲话：“所征用的土地将全部用于城市建设和公共设施建设，政府在征地搬迁过程中与农牧民的利益是一致的，不会将征用回来的土地转手倒卖，从中赚钱……”
“违反这个也不要紧，我们也没说要从政府这里分多少钱，我们就是想把我们该得到的和政府承诺给我们的实现了就好。”但村民就连这样的愿望也逐个破灭：新区里的小学拒绝移民村的孩子去上学，除非有新区里的房产证；承诺的新区就业遭遇打折；三产用地迟迟没有落实；水库被用于浇灌“领导别墅”周围的绿地，却任由村民的庄稼受旱绝收；在移民村旁边建成的蔬菜大棚却被街道办事处领导转租他人……
最终，在这块土地的3280倍的升值之旅中，原本打算利用这块土地养家糊口并走向小康的农民在接受了250元/亩的补偿后，开始变得无奈，开始被部分官员斥为“刁民”……
这个时候，当地政府官员却已经在积极装修，准备入住高档豪华的别墅群了。
这些别墅，就建在那些被征来的农民的草地上。
失地农民怎么也想不明白曾经的牧场会变成今天的豪华别墅
4号别墅内部正在装修，效果图显示着不凡的装修标准。
对于250元出让土地的农牧民而言，这些广告牌更像是个讽刺
内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区征地问题调查2
牧场上豪华别墅便宜抢手 从牧场到别墅的巨变
在国务院一再限建高档豪华别墅的背景下，在各级政府三令五申要求保障失地农民利益的环境里，却有这样一个地方敢于冒天下之大不韪，公然将250元/亩征来的农民牧场，建为给高级公务员居住的394平米豪华别墅。
于是，昔日的牧场和眼前的别墅在距离上为0，在时间上相隔5年。但这个0距离和5年，在失地农民的心里，却是一道难以去除的伤痕。
这个美丽的别墅群，不再是康巴什新区的风景。
失地者的尴尬
走近康巴什移民区，远处看着颇为整齐的房舍却并不整洁：巷道里随处散放着草料，猪牛羊的粪便气味也不时飘来。
“没有办法，人住的地方都很紧张，牲口的地方就更别说了。”村民告诉记者，由于是按户分房，所以一家好几口人都挤在一起，孩子结了婚当地政府也不再给批地建房。
住房紧张的同时，养家禽、牲畜的空间也异常紧张，所以草料往往要放在巷道里，使用不便也留下了安全隐患——暴露在公共空间里的草料更容易接触到火源。
“你要说不养牲口的话，上哪找生活收入？但是要养牲口的话，二亩地产出的东西让人吃还是让牲口吃？”村民郭宏伟说。
由于之前政府答应建给村民的大棚被租给了一家公司，分给每户的两亩地也在政府干涉下，从水浇地变成了旱地。这对于许多失地农民来说，除了从事农牧业身无长技的他们变得颇为尴尬。
其实更令人尴尬的是，他们目前的身份——既非城市居民也非农村居民。在今年新近发下来的养老保险缴纳通知上，移民新村里的人被按照失地多少和年龄大小分了不同缴纳办法，几乎每一种情况里都有一句“其余由单位交付”，大家便不知道这个“单位”究竟指哪里？
“最重要的是收入没保障了，这是最大的尴尬，我们过去有羊有地，收入起码是稳定的，现在没有房产证，这两亩地也没有任何在法律上说得过去的证件，随时都可能失去。”村民们认为目前最大的尴尬在于没有足够的稳定感和过得去的收入。
对比眼下的生活，村民们对征地前生活的回忆变得踊跃，在一句句“你还记不记得……”的提示下，聊天变得欢快了起来。但当记者提出要大家带着去看一下过去的土地时，现场所有人都变得沉默了许多。
“那草场都变成领导们的别墅了，想看就看去哇，那可漂亮着了。”一位老牧民气愤地说了一句。
牧场成了豪华“领导别墅”
在康巴什新区的诸多建筑中，位于鄂尔多斯市政府大楼西北的45栋三层豪华别墅格外醒目——每个394平方米的面积和华丽的欧式外表，让人忍不住想要走进去欣赏一番。
这些豪华别墅在开建后不久便有众多购房者打探，有人甚至愿意每平方米1万购买，但多数购买者都被同一句话拒绝：这是给政府人员建的，属于定向销售。
2008年3月22日下午，记者来到这片别墅，在四号别墅里，正在装修的一位安徽工人告诉记者：这些别墅已经分给了鄂尔多斯市高层领导，他们正在装修的是一位副市长的别墅。
“一般没有点门路，你揽不到这儿的装修活，这都得有门路，而且这个装修往往是不挣钱的。”负责装管道煤气的一位工人说。他的说法也在环卫工人和给17号装修的“北京三度空间装饰”的工人口中得到了印证。
负责看别墅区的保安徐先生说：“这几天也有领导的亲戚过来看房子的，也有领导亲自来看的，就等着交钥匙了。这几天来了好几拨搞装修的，都想找到领导们给装修房子了。”
康巴什新区管委会副主任杨卫东则告诉记者，这些别墅是经珠江开发公司开发后，定向卖给政府官员的。“但房产证应该还没办下来。”他说。
负责监理的万和监理公司的张工也告诉记者：这些别墅将在下个月交到领导们手中。
下午4点，在这些豪华别墅的东边的土坡上，环卫工人正给松树浇水。一位来自包头的张师傅告诉记者，这片绿化带的许多树木是花大价钱从外地买来的，品种之多让许多科班毕业的大学生都说不上名目。
“也就这些名贵的树才能配得起这么豪华的别墅了。”张师傅感叹道。
而在这45栋豪华别墅的对面，更多联体别墅即将建成。
一位来自呼和浩特的项目经理告诉记者：这一千来套联体别墅是分给处级和科级干部的，路南路北两个别墅区共22万平方米。“公务员买房的钱都交了，每平方米1600元，据说都已经办理了房产证。”
他说：“就这样还有许多当官的住不进来呢，北边那些建给市级干部的别墅起初建了42栋，后来不够又建了3栋，听说还要建。”他告诉记者，由于工钱方面的拖欠，这一工程被延后了很长时间：“我这也是断断续续，要是政府把钱给到位了，我们马上就可以收工交房。”
另外一名负责北边独栋别墅的项目负责人也声称：“这笔生意不好做，政府的钱不好挣。”但随后他又笑着说：“但这个回报是长远的，就算不挣钱也人人抢着干了。”
康巴什新区建设局局长张琳，在回答记者对于这些别墅的提问时，声称自己并不清楚国家对于建别墅的什么规定。她说：“这个小区的房产应该由房管局负责，权限不在建设局。”而事实上，康巴什新区建设局兼有房管局的职能。而规划局局长吴保华则声称，自己并不管土地规划属性方面的事情，随后便说要去开会，匆匆离开了办公室。
“抢别墅”事件
相对于周边几家商业住宅区4500到5000元每平米的售楼价格，这两块定向销售给政府官员的别墅区，却便宜得离奇，也因此让许多非公务员开始打这里的主意。
伊金霍洛旗的刘丽，并没有想过要利用这些房子大赚一笔，但她的一位姓丁的朋友告诉她：给处级干部建的珠江国际城B10区的开发商——鄂尔多斯市永明房地产开发有限责任公司正在融资，这个B10区并没有政府资金投入，所以建成的别墅也不会分给公务员。
随后，这一消息在周围的亲戚朋友中传开。2006年4月份，刘丽和众人立即以3分5到5分不等的利息贷来了368万元资金，投给了这家永明房地产公司，对方则许诺别墅建成后，以成本价卖给她，双方为此签订了协议。
刘丽说：“当时我们就算是这个项目的股东，一共280名股东，累计出资1630多万。”
但当2007年下半年刘丽拿到房子钥匙，开始装修房子的时候，怪事出现了：康巴什新区治安办的巍国平（音）带了十几个人过来阻止装修，说这些房子是分给鄂尔多斯市公务员的。
“当时我和我朋友，我们两个女的被他们拉扯得衣服都撕破了，装修工人也被他们赶走了，还把我好一顿数落。”刘丽说自己当时怎么也不明白，为什么自己的别墅会变成公务员的。
但接下来多数融资者都遭遇到了这样的事情。“好多人在房子里就遇见了公务员来看房，人家说这是市里面分给他们的，我们就说那你们有钥匙吗，他们说没有，但他们前一年就给市里交钱了。”
后来刘丽从开发商那里得到了消息：鄂尔多斯市政府现在要了这片别墅，但钱还没到，市里面现在正在研究解决他们这280个“股东”的问题。
“他们说市里打算把钱退给我们，然后再按1分钱的利息补一下。”刘丽说如果这样的话，自己就要倒贴进去这两年期间将近200万的贷款利息，自己去年刚刚下岗，如果赔这些钱的话恐怕这辈子都很困难。
“你说他们市政府怎么这么不讲理，如果说他们当初要，那就先给开发商钱啊，他们不是已经收了公务员的钱了么？现在强行抢我们的别墅，还要我们赔得血本无归啊。”刘丽说自己和许多人正在等待4月份的解决办法下来。
刘丽还告诉记者，现在B10区的不少公务员都等不及股东们撤出，便带人来转卖别墅，她准确地知道，至少一位股东名下的别墅就被一名公务员给转卖了，那名公务员说，那座别墅他已经交了钱，是他的。
最后一个“钉子户”的起脊房顶已经被强行拆去
3月23日，在自己昔日的地里，失地农民刘忙则讲起自己经历的征地过程，不禁失声痛哭。
3月3日，失地农民的住房被强拆后的废墟。
强拆时，农具被埋在了废墟里。
去年冬天刘忙则就是在这个办事处的办公大楼里的走廊和卫生间度过了近2个月
内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区征地问题调查3
房屋被推土机碾平 栖身公厕被骂“讨吃婆” 老人寿木遭砸
寨子塔失地农民的悲惨生活
在鄂尔多斯市康巴什新区征地范围内的原寨子塔村，村民们希望和当地有关部门签订征地补偿合同，希望得到适当的补偿，希望前来征地的干部给自己出示相关的文件和拆迁许可证……但是，他们没有得到“理想中的”回应。
这些农民事后才得到通知，征地过程中，连国家法定的“占地补偿听证会”也被取消了。
“这些补偿是怎么来的？为什么会这么低？我们失去土地，以后的日子怎么办啊！”被征地的农民不愿意接受一亩草地250元的微薄补偿，昔日的家园被强制拆除。
不满微薄补偿成了“钉子户”
在原寨子塔村旧址的荒地里，凌乱堆砌的泥砖有近百平方米，几根断木斜插在当中，边上的猪圈羊圈已被冲塌，一些没有来得及搬出的农用器具和家具被压在泥砖下，外面还有小半圈的土院墙。这就是原寨子塔村6社村民李外来、何翠莲一家被强制拆除的房屋，失去住所的夫妻两人这几天一直住在附近工地的简易房里。
3月23日，在自家被推倒的房子废墟前，有着二十年教龄的退休教师李外来接受了记者的采访。
“从教学岗位退下来后，我一直在家种老婆孩子的地，也搞养殖。”李老师告诉记者，他家在康巴什新区征地前，不仅养着2头猪、20多只鸡、80多只羊，还有36亩耕地、近200亩放羊地（草地），年收入数万元。
记者从原6社其他村民处了解到，毕业于伊旗一中的李外来是当时仅有的几个高中生之一，“这些年来一直勤勤恳恳，生活条件在全乡都算好的。”
然而，就是这样一位受人尊敬的小学数学教师，在东胜的征地大潮中，却落在了后面，成了“钉子户”。从2003年至今，乡政府多次来人要求征收李外来家的土地和房屋，但都被他严词拒绝。“不搬走的理由很简单，因为我看到被骗搬进新移民村的人们在那边地少房小，250元/亩的征地补偿和1.75万元的安置费根本不能满足失地农民的生活需要。”
据李外来介绍，来他家调研和测量房屋大小的工作人员，并没有认真履行他们的职责，“他们总是趁家中没人时来，看到有村民过来就会离开，有次甚至被我碰见一个带着一身酒气的。”说到这里，李老师原本就已满是皱纹的脸，因愤怒而显得更加苍老。“他们量也不好好量，测也不好好测，我凭什么要搬出去？”
今年3月19日上午，李外来、何翠莲两人都在家中，乡政府、公安局和法院的工作人员和工人共数十人来到李他家，要强行拆除房屋。“他们用脏话骂我老婆，几个人将她拖到屋外，双臂被反拧在身后。”说到这里，李老师忍不住眼圈红了，我们夫妻眼睁睁看着住了多年的房子后墙、前墙被依次推倒，变成废墟却无能为力。
两人的孩子李彦龙在伊旗念书，本来每周末都要回家，这个周末却接到父亲的电话，“别回来了，家里已经没住的地方了”。李外来将生活费送到儿子宿舍，并叮嘱说“一定要好好念书，长大了不要像父亲这样受人欺负”。
因不想和搬进移民区的人那样接受微薄的补偿而拒绝搬迁，最后导致被强拆，处境反而不如其他村民，然而，李外来最后仍然坚定地告诉记者：“我不后悔，如果没有我这样的人，难道我们农民就只能忍气吞声吗？”
栖身公共厕所
李清智、刘忙则夫妇是原寨子塔6社的另一家“钉子户”，去年他们因拒绝搬迁而被强制拆除房屋。
“既要住人又要放家具和机器，移民区每户50平米的凉房根本不够地方，而我们家又没条件另盖上房（指正房）。”身上衣服已是破旧不堪的刘忙则，站在自家房子废墟上，手捧着一块房砖泣不成声：“我好怀念原来又有地又有房的日子。”
2007年11月9日，刘忙则回家发现房门已被砸开，乡政府的工作人员正指挥工人从房里向外搬东西。“我阻止他们搬却被拉走，甚至没亲眼看到屋子是怎么塌的。”
从此，刘忙则开始了近2个月的流离之旅。
据村民们介绍，起初刘忙则为了讨说法住在乡政府的走廊里，半个月后被安置到了康巴什街道办事处，“我住的地方很小，里面还有上厕所的地方。”这时，知情的村民在一旁告诉记者，久居乡村的刘忙则不知道，她住的其实就是办事处的公共卫生间。
“办事处有个姓屈的领导（即新上任几个月的屈永祥书记），他在的时候我有饭吃，他不在的时候，别的领导不给我饭吃，或者把饭扣在桌上让我吃，还说我是‘讨吃老婆儿’（即要饭的老年女性）。”“你说哪有这样侮辱人的啊”，旁边的村民们都在为刘忙则鸣不平。
强制拆迁两个月后，她看没有结果，就出来与丈夫团聚，“过了一个素年，没有吃到一口肉”，而且，拆迁之前家里养的1头猪、20只鸡、23只羊也不知去向，说到这里，刘忙则再次痛哭失声。
如今，李清智、刘忙则夫妻两人靠从水库里采水挣钱谋生，“被外地人发现打了我们好几次。”刘忙则所指的“外地人”，即有新区政府正式园林绿化给水许可的外地绿化队工人。
在记者即将结束采访的时候，刘忙则远远望见了正从水库里采水的丈夫，苦闷的脸上才难得露出了一丝笑容。
强制拆房砸坏85岁老妪寿木
和前面村民的境遇不同，农民乔来锁一家人在征地拆迁过程中遇到了意想不到的问题。
2006年春，已经入住新移民区的乔来锁、王三女夫妇被邻居告知，旧址的房屋被推土机推倒已成废墟。乔来锁闻听大吃一惊，原来偏房里还放着他们为85岁老母买的寿木（即棺材，按当地习俗长辈年老后，子女会提前为老人准备寿木，并选吉日抬回到家中备用）。
“那口寿木花了我们2000多元吧，是松木的。”乔来锁告诉记者，他们赶回旧房时，寿木已被砸烂，不能再用。对风俗更讲究的老人知道此事后，整天情绪不稳，并称解决不好此事就住乡政府里去。
为此，乔来锁夫妇将老人安置到了姐姐或妹妹家，“因为当时强制拆房的司机说他也不知道房里有寿木，我们也不能怪他，只好向乡政府要求索赔。”令乔来锁始料未及的是，直到2007年冬天，经过一年多的不懈交涉，乡政府才勉强给他家3000元赔偿金。
由乔来锁一家的遭遇，新移民区的一些村民也向记者提出了这样的问题，“提前几年准备寿木是我们一直以来的风俗习惯，现在我们每家50平米的凉房如果放置了寿木，可供居住面积不就更小了吗？”
经过记者数日来的走访了解到，整个康巴什新区因为拆迁旧房安置新房而引起了大多数被征地农民的不满，前面提到的三家人只是其中相对更有代表性一些，实际上这里的问题远不止这么简单。
承诺要分给村民的大棚已经出租给了一家公司。
3月4日，康巴什新区管委会副主任杨卫东在讲解新区规划。
内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区征地问题调查4
东胜区的诺言与谎言
新区“有内蒙古自治区的批准文件”
在记者整个采访过程中，农牧民和政府相关部门对整个东盛区康巴什新区被征用土地的面积说法不一，例如规划区内的华泰汽车城，记者驱车5分钟也未穿过，被征地的农牧民告诉记者，华泰占地总面积为5000亩，而新区党政办办公室郭军主任则称只有2000亩。记者在康巴什新区规划局看到的规划面积图显示华泰汽车城占地面积为“356.28公顷（即5344.2亩）”
但是，即使按照郭主任的说法，仅一个华泰汽车城就已经远远超过《中华人民共和国土地管理法》(由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于2004年8月28日通过)第四十五条中规定的征用“其他土地超过七十公顷（约1050亩）的”需由国务院批准的标准。
而记者通过新区管委会主任杨卫东（前哈巴格希乡党委书记）证实，整个康巴什新区共征地32平方公里，并且未经国务院批准，但“有内蒙古自治区的批准文件”，也就是说，整个新区的规划从根本上就是不符合《土地管理法》的。
实际上，早在2002年，鄂尔多斯市（前身为伊克昭盟）人民政府就打算征收土地83平方公里以建设“伊克昭盟青春山经济技术开发区”，当时国家提倡退耕还林，这个项目未被批准（早在2000年当地政府就已有征用土地意向的文件出台）。
在一个规划落空后，为了达到土地征收的目的，当地政府又重新改名规划了“鄂尔多斯市东胜区康巴什新区”，在未经国务院批准的情况下开始建设。
“不会将征用土地转手倒卖赚钱”
2002年6月27日，白广斌副旗长在青春山经济技术开发区启动建设动员大会上的讲话中提到，“……所征用的土地将全部用于城市建设和公用设施建设，政府在征地搬迁过程中与农牧民的利益是一致的，不会将征用回来的土地转手倒卖，从中赚钱。”
那么，这里的“城市建设和公用设施建设”到底是什么概念？所征用的土地是否都用于了非商业设施建设？
还是据杨卫东主任介绍，新区里有约50亩左右的商业金融用地，还有以建设商品房为名出售的45栋市级领导干部别墅和占地500亩的公务员小区。同一块土地，政府以250元/亩从农牧民手中征得，倒手卖出时成了82万元/亩。
在2006年5月16日出版的鄂尔多斯日报《创新融资建新区》一文中提到，第一批“挂牌出让4000亩商住用地”，“收入达到10亿元”。
“不会将征用回来的土地转手倒卖，从中赚钱”，康巴什新区就是在这样的“诺言”中被一步步营造出来。
“无偿为失地农牧民提供养殖地……”
在2004年4月21日的《内蒙古自治区人民政府关于鄂尔多斯市东胜康巴什新区征地补偿安置有关问题的批复》中提到，“……同意你市在原来达到补偿标准的基础上，增加安置费2000万元，东胜康巴什新区今后征地补偿安置费不得低于增加补偿后的费用标准。”
移民村的村民们告诉记者，他们不管是过去在伊旗还是现在归属东胜，补偿标准均是原来的，比如荒草地是250元/亩，远低于东胜区荒草地10000元/亩的标准。
而在鄂尔多斯市国土资源局东胜康巴什新区分局《关于解来存等人上访反映问题的说明》（鄂东康国土资函[2007]6号，下同）中，规定的“无偿为每户被征地农牧民提供”的200平方米宅基地、240平米养殖地、50平方米凉房，虽然如期建好，可是自掏腰包出了部分建设费用。
征地搬迁村的居民屈玉山说：“养殖地能养什么？没有土地，拿什么喂牛羊？宅基地有了，我们自己拿那些补偿款盖房子，房子建好，手里就分文不剩，到现在还没有房产证……”
“无偿提供2亩水浇地”
在鄂东康国土资函[2007]6号等文件中，不止一次地提到“向被征地农民无偿提供2亩水浇地，并配置水利设施”。
然而实际上，虽然2亩耕地按时落实，但是相配套的新建水利设施——考考什纳水库却没有用来向农民开放，而是当了新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)灌溉绿地的抽水库。后来又为农民建的新给水站，因为在下游，不能满足灌溉需求，而导致水浇地成了旱地，直接造成了当地农民的经济损失，2007年近乎绝收。失地农民焦急地说，如果近期内不能及时解决这个问题，原来的水浇地将变得对农民毫无用处，今年很可能又要绝收。
“为每户移民户无偿提供0.5亩温室大棚”
在鄂东康国土资函[2007]6号文件中，也提出“为每户移民户无偿提供0.5亩温室大棚，现正在建设过程中”。
但是，当农民们满心欣喜地来到本已属于自家的温室前时，却发现这里被街道办事处租赁给了一家公司。
对于移民区农民们的质疑，杨卫东告诉记者，别处已另有为农民准备的大棚预留地，在被问及具体地址时，他又连称不清楚。农民们则愤怒地告诉记者，从始至终他们就没听说过有别的温室大棚项目规划。
“子女按照新区城市居民子女对待”
同样是在在鄂东康国土资函[2007]6号文件中，记者看到这样一条补偿政策：“被征地的农牧民子女来新区上学，按照新区城市居民子女对待。”
而已经在新区盖起来的一座小学，却不向曾奔跑在这块土地上的孩子们敞开大门，经村民统计，只有7个家长在新区工作的农牧民子女在这里上学。
而新区管委会主任杨卫东向介绍说，今后新区内将陆续建成20所小学，均将招收在新区工作和生活人员的子女。就这样，政府又一条曾向被征地农牧民做过的承诺成了农牧民眼里的摆设。
取得高学历政府给“补贴”
在2007年1月13日鄂尔多斯市东胜区人民政府印发的《关于印发东胜城市规划区内征地补偿安置实施方案的通知》中提到，“完全失地农民的子女，在本方案执行之后，通过国家统一考试取得大学本科毕业证书的，政府一次性补贴30000元，取得大学专科毕业证书的，政府一次性补贴15000元，取得高中（中专）毕业证书的，政府一次性补贴5000元。”
这里的“完全失地”是什么概念？失地农民折占后说：“如果因为每户都分配到的2亩“水浇地”，而将全部失地农牧民排除在此项政策之外的话，那么这条政策本身也就失去了意义。”
而记者从几个移民村了解到，之前所有土地均被征收，家中只有2亩耕地的农民子女，并未享受到这条优惠政策，“实际上，符合条件的高中（中专）毕业生是一分补贴也拿不到的。”
水流丰沛的西乌兰木伦河流经被征地地区，是农牧业生产的重要依靠。
3月21日，正在装修的17号别墅。
3月22日，康巴什新区一商品房小区的售楼处内，售楼员表示，房子已经所剩不多。
3月22日，这位失地农民说，强拆的时候，有人扯坏了她的外套。
3月24日，康巴什新区内的一处湿地的水面被风吹皱。当地农民说，虽说不是水草丰美，但过去的农牧业生产条件相对周围地区还是具有很多优势，征地审批时所说荒漠地带全无根据。
3月24日，康巴什新区一变电站的大门口，一位村民在看变电站的牌子。事实上，真正的青春山距此20多公里，村民说这是青春山开发区被取缔后留下的遗迹。
3月24日下午5点半，公务员下班回家的班车待发。这些公务员住在离新区25公里的东胜区。
3月的移民村，一位失地农民午间回家。
当地政府为失地农民建的“凉房”
内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区征地问题调查5
“我就想看看这个公平、公开在哪了？” “失地村民不满补偿是因为逐利和攀比”
咫尺间传闻的各方声音
移民新村距康巴什新区管委会、鄂尔多斯市政府相距不过数里，可谓近在咫尺。但失地农牧民却认为，从2003年到现在，地方政府和失地农民之间的沟通似乎变得越来越难。人们试图在多种言论中寻找双方认同的能够大致体现征地实情的信息，但显然这种尝试并不成功。
“康巴什新区的建设者们敢想敢干……随着新区各项建设的顺利推进，经营土地效益初步显现……平均成交价为39.6万元/亩（最高价82万元一亩，最低价20万元/亩）。今年（2006年）3月15日，挂牌出让4000亩商住用地，出让第一批土地收入达到10亿元。”——摘自2006年5月16日 鄂尔多斯日报《创新融资建新区》 记者 牛元 戴学东 郝生荣
“同一块土地， 250元从我们农民这边买入， 80多万在政府那边卖出，建设新区到底挣了多少钱？这个钱能不能公示一下？有多少用在我们老百姓身上了？”——屈云山 60岁 原寨子塔村6社村民
“2003年征地，同是一个内蒙古自治区，同是一个鄂尔多斯东胜区，同样是农民，同一个时期征地，铁西区为什么征地补偿就比我们高？那里草地补偿是1万元/亩，我们是250元/亩，这个体现的还是不是公平？”——张玉海 38岁 原寨子塔村4社村民
“失地农民不满补偿有两个原因，一是想利益最大化，还有一个原因是和其他征地区攀比。”——杨卫东 新区管委会主任、前哈巴格希乡党委书记
“我是一个有30多年党龄的老党员，我就不明白我到底犯了什么罪，要被拘留了？我就是去反映了一下老百姓情况。”——杨文智 65岁 原寨子塔村4社村民、党员
“公安抓村民我清楚，但什么原因我不清楚，但他们（警方）一定是有事实依据和法律依据的。”——杨卫东 新区管委会主任、前哈巴格希乡党委书记
“……要与每一农户办理合法手续，农民的合法利益要切实得到保障，需要安置的要妥善安置，不留后遗症。”——摘自2002年6月11日 鄂尔多斯市高峰云副市长主持召开的《关于青春山开发区土地征用问题》的会议纪要
“这个移民村旁边的大棚，是之前他们说好给我们的，现在被他们卖给企业了，这算个什么事情？以后还让我们怎么相信政府的话？”——杨云海 67岁 原寨子塔村4社社长
“征地前我又养羊又养猪，为什么新区建了，我们农民的生活水平反而降低了？那么多负责征地的领导，哪个来看过？也给咱老百姓说个行行道道哇。”——郭云 51岁 原康巴什（哈巴格希）村6社（队）社长
“开发新区我们没有反对过，这是一件利国利民的好事，但为什么开发的结果是富了官穷了民？他们那些当官的豪华轿车是哪里来的？豪华别墅是哪里来的？当官的是人民公仆，还是专门要来人民土地给自己建别墅的？整个过程里面，推土机、装载机就是拆迁证！250块钱就是转让协议。真正的合法手续我们村民谁见过？”——解来存 62岁 原康巴什（哈巴格希）村5社（队）社长
“我们家是康巴什新区人，是移民户，我的娃娃为什么不能上离家近的学校？这个学校究竟是给谁建的？我现在9岁的孩子逼得到另一个地方住校上学。不在新区买楼房就不能上新区的学校是什么道理？”——白美琴 30岁 原康巴什（哈巴格希）村6社村民
“对土地使用权已流转的农户，可自由选择城乡户口，自由选择城乡居住。”——摘自鄂尔多斯市委常委、东胜区委书记王学丰在区委六届三次全委（扩大）会议上的讲话
“我们农民是这片土地的原住民，现在我的娃娃因为不能到新学校，都不想去上学了。那么小的人都明白这个道理了，这些大人应该更能明白哇？”——解云 38岁 原康巴什（哈巴格希）村5社村民
“康巴什征地的事情要是能全部公诸于世，我就算一分补偿金拿不到，也是心甘情愿！我就想看看这个公平、公开在哪了？”——郭宏伟 42岁 原康巴什（哈巴格希）村6社村民
“地也没了，牲口也不能养了，再过两年，我们都成讨吃子（乞丐）了！”——赵玉莲 46岁 原寨子塔村5社村民
“那些下来调研的，你说明明是10亩的水浇地，怎么就被说成旱地了？”——刘忙则 52岁 原寨子塔村6社村民
“你们不要采访我了，上次来了个记者问了下，乡里的干部就说我在告状了，结果羊圈都不让我盖了。”——赵飞雄 汉族 哈巴格希乡达尔汗壕村村民
“任何人都可能出现口误，我不想给办事处惹麻烦，我不能说村民（赵飞雄）是哪个民族。”——杨卫东 新区管委会主任、前哈巴格希乡党委书记
“我是汉族，家里还有蒙古族衣服，是市里统一给公务员做的，我在民族运动会上还穿过。这能说明什么了？”——杨卫东 新区管委会主任、前哈巴格希乡党委书记
“别墅区好多名贵树种，连我们这里的专业大学生都不认得。”——张师傅 北京美亚绿化公司工作人员 “领导别墅”区绿化工作人员
城市国有土地价格本来就高，而且不断升高，居民买地建房越来越难，开发商由于依托信贷和房屋开发暴利，资金雄厚，不断抬高土地价格，不断囤积土地，使地价不断上涨，完全超出人民群众的承受能力，导致城市居民根本买不起地，只有向开发商购房。
（网友评论）
政府开发商是炒地的哼哈二将
导致地价不断升高的元凶是地方政府，帮凶则是开发商。
对于地方政府不断抬高地价，从而获取高额财政收入的批评已经不绝于耳。但至于政府是如何炒高地价的，媒体似乎披露的不多。
政府最简单的办法就是紧缩“地根”。我们可以从媒体上看到，政府总会在恰当的时候，透露限制土地开发的政策。并且利用中央政府对房价的调控，适时控制土地供应，进而维持土地紧张的局面，从而提高土地价格，维持房价。这就是上有政策下有对策，而且对策符合政策。
政府的第二个办法是搞CBD。每个城市，城市的每个区，都要搞一个中央商务区，都要成为总部基地。抓不来跨国公司，抓不到金融机构，也要抓一把媒体，搞一个媒体大道。实在不行，把卖鱼、卖鸟、卖菜的都赶到5A大楼里，建一个“篓水街”。建CBD的目的除了吸引商家，最直接的收益就是提高了地价。
政府的第三个办法是“迁府”。建CBD，搞“篓水街”，不是每个城市都有条件的。不过，没有条件，创造条件也要炒地皮。怎么办？“迁府”。搬迁市政府的思路有两种，一种是将政府从中心区迁出，在原地建设商业区，进而获得土地增值收入。一种是将政府迁到相对偏僻的地方，再建一个繁华区，由此获得级差地租。这些办法本来也是好事，但事情坏在拆迁规模太大，伤害了城市中的穷人和郊区的农民。这就说不过去了。
政府炒地在获得财政收入、改善市容的同时，也损坏了人民群众的根本利益。那么开发商在政府的炒地皮游戏里，究竟是受害者，还是获益人呐？
表面看，开发商也埋怨政府，说是地价抬高了房价。
深里究，则会发现，开发商与政府其实是一条裤子的两条裤腿，是炒高地价的哼哈二将。地价高，房价就高。这就意味着，如果要让手里囤积的房子价格不断升高，那就得帮着政府不断抬高地价。水涨船就高，地涨房价涨。开发商于是不断以天价拿地。
不过，开发商以天价拍地的同时，却并不立即支付土地款。其一方面可以规避风险，另一方面，还要因为拍地有功，可以和政府私下再拉手指，再做交易。
由于开发商得到了更高的地价，那么他手里存房的价格，如果以新的地价做定价标准，则是大幅攀升了。
这就是房价与空置率同涨的道理，这也是高地价与开发商暴利同时存在的逻辑关系。
世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。世上只有一条裤子，政府和开发商肯定一人一条腿。
（二）开发商囤地囤房，大产权房价格超出居民承受力。
当下一个公认事实是，中国房价疯涨存在人为哄抬因素。开发商依靠囤地搞增发，搞增发来钱继续囤地，然后继续增发接着囤地，这是房地产上市公司具有中国特色的奇怪资金链条。对不少开发商而言，土地已经不再是用来开发的资源而是变成了它们手中的筹码。对于更多非上市房地产公司来说，囤地同样是他们提高所谓“业绩”的手段，他们坚信只要捂住土地把地价搞上去，房价就会在天上下不来，他们遍地黄金一夜暴富的神话就不会终结。在房价高涨的时候，不少精明的开发商悟盘惜售意图趁机多赚一笔，而其另外一条敛财捷径就是低价大规模囤积土地待价而沽，因为众所周知，人为哄抬地价的结果必然是地少后商品房水落船低，受供求规律作用，土地“供不应求”必然推动房价持续疯涨。2007年8月，建设银行研究部发布了《下半年经济金融形势分析与预测》报告，称从2001年至今年5月，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，约有8.66亿平方米土地被囤积闲置，相当数量的土地被倒卖，正是对房价高企人为引发的具体数字实证。
（佐证资料）
开发商囤地调查：7年内20亿平入市土地未被开发
付豫 周羿翔 杜杨
在广州市黄金地段，记者看到一块面积达到37118平方米的闲置土地，这是广州市溢晟房地产开发有限公司用来开发建设商住楼的，记者看到这里三分之一的面积被做成了一个停车场，而剩下的部分则荒草丛生，有人竟然在这个广州市的闹事区放起了羊。
国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志认为，关于处置关键问题就是政府要加大这块的处置力度，使这个开发商想待价而沽这种情况有效的抑制它。
在房价高涨的时候，不少房地产开发商悟盘惜售，想趁机多赚一笔，其实，不少开发商还有另一条敛财捷径，就是低价大规模囤积土地，待价而沽，人为哄抬地价，地少了，商品房也就少了，房价自然持续疯涨。
建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示： 2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖；12月3日，国土资源部、财政部和中国人民银行三部委联合出台了《土地储备管理办法》，这个办法能遏制土地被囤积的现象吗？我们今天也采访了国土资源部。
记者：“你好，12月3号，土地储备管理办法正式发布了，那么这个办法的发布，是针对现在市场上出现的什么问题，它主要达到的目的是什么？”
国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志：“土地储备制度应该是从96年建立，运行到现在应该有10年的时间，在这个过程当中，取得的成效非常大，但是在这个过程当中，也确确实实有一些问题需要进一步规范，比如说我们目前在收购储备机构在资金的筹集和使用方面还存在着一定的不规范的问题，再比如就是这个机构形式也不是很统一，有的是政府的储备机构，有的是公司性质的，尤其这种公司性质的，它既有这种储备土地的这种职能，同时也搞经营，这个也不够规范，还有一个就是一些大城市和特大城市开发和供应经营能力不足，所以为了规范这些问题，很好的促进土地市场的健康发育，那么我们出台了土地储备管理办法。”
记者：“我注意到在1999年的时候，同样是国土资源部也发布了一个闲置土地处置办法，在这个办法里面，对于土地闲置的一些情况也进行了一些遏止，那么跟八年前的法律相比，现在出台的土地储备管理办法，有什么明显的不同？”
冷宏志：“实际上闲置土地原因里面一个很重要的方面，就是由于过去政府大量的供应地是生地，那么供应生地这一块有的时候可能政府要承诺的条件没有履行，有这种情况，另外一种情况也有可能，因为生地供应在征地拆迁过程当中执行不下去，那么造成的闲置，这样的话使合同很难履行，那么在这个收购储备管理办法里边就提出来，收购储备机构要对土地进行前期开发，就是通过几通几平以后，把生地变熟地，然后再供出去，这样的供出去以后开发商拿到的是净地，不仅有通平的土地，同时也没有产权纠纷的，也就是拆迁这个补偿都已经处理完了，这样的话他就能够缩短开发周期，能够及时的开发。”
开发商手中的土地究竟是怎样被闲置的？在广州市黄金地段，记者看到一块面积达到37118平方米的闲置土地，这是广州市溢晟房地产开发有限公司用来开发建设商住楼的，记者看到这里三分之一的面积被做成了一个停车场，而剩下的部分则荒草丛生，有人竟然在这个广州市的闹事区放起了羊。这块土地的对面也有一块面积为27579平方米的土地被闲置，这块土地的开发商是同属合生创展集团下的广州市溢晖房地产开发有限公司。
这两块地附近已有叠彩园、金穗雅园、逸景翠园等楼盘，可以说广州市海珠区住宅“黄金地段”，从开发商2003年12月取得土地至今，短短的3年间，这里的房价已经发生了翻天覆地的变化，二手房的均价都已经在1万元左右，中介公司经理分析，如果这两个地块建好之后由于地段优势好，价格肯定不低。
而实际上，广州市国土房管局已经成立了处理闲置土地工作组，并且早在2006年就开始跟踪调查这几块闲置土地的情况，在开发商发出了《闲置土地调查通知书》后不久，广州市国土房管局认定这几块土从2004年6月9日起为闲置土地。但经过谢昊他们的调查，该土地闲置有一些客观原因，因此他们给于了开发商延期一年建设的决定。然而一年的期限即将到期，但这三家开发商都没有任何动工的迹象，因此，广州市国土房管局就在11月15日下发了《动工建设催告函》，也就是最后通牒。
广州市国土房管局建设用地处主任科员谢昊告诉记者，如果剩下的两个月里开发商还是没有开发的迹象，而且调查发现是开发商自己故意囤积土地，他们将采取最严厉的措施进行打击——面临被政府收地。
广州市目前已经全面完成了区域内所有建设用地开发建设情况的清查工作，下一步，将会有更多的有闲置土地的开发商会接到广州市国土房管局开出的最后通牒。
闲置土地的关键问题是政府要加大处置力度
全国大大小小的开发商手中，究竟有多少土地被闲置？有没有办法能够解决开发商拿着地不开发这一问题？我们也采访了国土资源部土地利用司的副司长冷宏志。
记者：“那据国土资源部门所掌握的数据，现在我们国家土地闲置的现状是一个什么样的情况？”
冷宏志：“土地闲置这个情况，按照这个国务院文件的要求，我们2004年之前搞了一个对城镇规划区内的这个闲置土地进行了一个清理，据这个清理，这个结果是到2004年底，全国这个闲置土地是107万亩左右，空闲土地是84万亩左右，但是这里边我要特别强调一下，这个闲置土地它是一个动态的概念，那么最近我们还按照国务院的要求，也在对闲置土地进行清理，实际上在这个过程当中，我估计过去的闲置有的已经消化了，也可能有的地方又会产生新的闲置，这个情况我们在清理。”
记者：“根据从04年到现在一个动态的搜集的整理，最后的数据还没有出来？”
冷宏志：“这个实际上按照国务院的要求，我们前不久发了一个明传电报，明传电报里边就明确要求各地要加快对闲置土地清理和处置利用，那么重点是要清理房地产这块的闲置土地，这块的数字按照我们的时间和进度安排，到明年6月份，整体一个数字才能出来。”
对2004年的闲置土地数量进行换算，相当于7.13亿平方米，我们如何来解读这个数字呢？
记者：“我们国家闲置土地，现在的情况你说是到了一个严重的程度了吗？”
冷宏志：“不能这样说。应该从量上来讲，刚才我讲了每年实际上2004年这块的数字，2004数字截至2004年也是多年长期积累的这么一个过程，那么我们每年供应土地是几百万亩，那么多年积累这么多，我想从量上来讲，并不能是很严重，但是我们为了促进土地的节约集约利用，我们的努力方向应该是防止这个产生大量的闲置土地，产生了一定的闲置土地以后，我们力求能够及时的把它消化和处置掉，但是你要想做到非常理想化的，一点闲置土地都不产生，我想这也是不现实的。”
早在1994我国就颁布了《城市房地产管理法》，在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》，在这两部法规中明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。已明令禁止任何机构刻意闲置土地，但是目前，我国依然有相当数量的开发商有大量的闲置土地，除了客观存在的开发难，拆迁难，还有什么的深层次的原因？
冷宏志：“大家可能担心这个招来一个项目不容易，进来一个企业也不太容易，那么如果把它收回就担心影响这个他的招商引资这种环境，所以在执行过程当中，有的时候就不是那么严格，这种情况也是有，我觉得政府这个闲置这一块处置关键问题就是政府要加大这块的处置力度，使这个开发商想待价而沽这种情况有效的抑制它。”
正如冷宏志副司长所说的那样，解决闲置土地的关键问题就是政府要加大处置力度，那么广州市国土局在解决闲置土地方面又有什么样的新举措？记者在广州房地产交易登记中心副主任李晓娟那里了解到，对参加土地竞买的企业的门槛越来越高，也就是在广州市内如果有某个公司拖欠地价或者名下有闲置土地，或者履行出让合同有不良记录的，都会限制他参与竞买资格。
这些政策一出，果真挡住了一部分想囤地的开发商，一些欠钱的开发商为了能够有参与竞拍的资格，找上门来赶紧把钱给补了，李晓娟认为，进一步规范了土地市场。
当前房地产行业的健康与否已严重影响到整个金融系统
今年8月，建设银行研究部发布了《下半年经济金融形势分析与预测》报告，称从2001年至今年5月，约有8.66亿土地被闲置，就在《土地储备管理办法》出台的第二天，12月4日，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》也发布了全国房地产开发商闲置土地的情况，尽管这些民间的研究并没有得到权威机构认证，但可以帮助我们从另一个角度了解闲置土地的相关情况。
根据这份《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》，到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。根据公开资料的统计，实际土地储备规模在1000万平方米以上的开发商包括碧桂园、万科、保利和招商地产，其他土地储备较多的开发商还包括金地、北京城建、中宝、华侨城和河南建业。而从省份来统计，近五年闲置土地量最多的四个省分别是山东、江苏、浙江和四川，四省占全国闲置土地总量的三分之一。这份报告的主要执笔人、北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，开发商大量闲置土地，直接造成了市场上商品房供应不足，而供需失衡最终推高房价不断疯涨。
而且钟伟在调查中发现，不仅开发商在闲置土地，而且一些地方政府的土地储备中心也存在土地闲置的现象，钟伟分析认为，地方政府闲置土地的原因很多，但有个重要原因是为了控制供求关系，追求地方财政的利益最大化。开发商捂地从短期看有助于提升开发商的利润，但从长期看，给整个房地产行业的健康发展背上了沉重的包袱，通过对土地购置费用、开发土地面积、房地产公司资金来源、上市公司财务指标等数据进行分析，钟伟初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤积土地上的资金高达2.4万亿元。然而这个数字，差不多相当于现在的开发商每年的销售金额，就囤地的资金的成本都差不多相当于这个行业的净利润。
钟伟的研究还发现，在全国闲置土地所占用的2.4万亿资金当中，有1.08万亿来自银行信贷，当前房地产行业的健康与否，已经严重影响到整个金融系统。
在过去的香港、日本都曾经发生过房地产行业经营不善而使得危机蔓延到金融领域，并危及整个国民经济的情况，而同样起源于房地产行业的美国次级贷危机，更是严重影响了全球经济，钟伟认为，这对当前中国的相关行业，颇有启发意义。
开发商囤地造成房屋建设偏少，又通过囤房造成房屋进一步供不应求的现实，造成房价居高不下。
（佐证资料）
“楼荒” 调查：开发商囤房造势几时休
www.zjmoney.com 2007年06月17日
没有所谓天灾人祸，这些天的房地产市场，突然冒出个新鲜词，“楼荒”。
开发商：囤房造势几时休？
在苦苦思索房价“逆调控”飞涨的原因时，开发商的囤房现象正日益成为各地关注的焦点。
北京，原本4、5月出现的供给高峰演变成可怕的“楼荒”。有机构称，5月北京计划推出的新盘近50个，但实际入市不足一半。
上海，房地局最新一次调控任务的第一条即打击开发商捂盘惜售，包括已达预售标准不办理网上认证、不申请预售或已办理网上认证未在规定时间内申请预售；已取得预售许可证不开盘或已开盘拒绝对外销售；以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等。
深圳，有报道称，部分开发商在预期房价将上涨的前提下，中途停止后期销售部分，转为租赁，变相捂盘；此外，部分小区形成开发商与二手房中介“联合坐庄”，由中介人员大量购入房源，再以更高价格出售。
此外，珠三角、长三角等地区的开发商捂盘惜售说法不断见诸报端，囤房已经成为此轮房价上涨原因讨论的众矢之的。
而细究其由，开发商捂盘现象有供给量紧缩的前提在先，也必然有房价上涨的后果在后。解决的办法一看相关政府部门对捂盘等违规销售的打击力度，二更依赖于在供给方面的实际缓解情况。
“哪有地了？”一位国内大型开发商授意销售代理商调高房价时这样说。有人指出，开发商调高房价一方面是因为市场行情向好，希望卖个好价钱；另一方面也是有意阻拦“刚性需求”进入，以囤房待售获得进一步的涨价时机。
还有媒体报道，目前上海在建商品房6000万平方米，按照商品房开发周期3-4年和上海楼市往年2000万-2500万平方米来算，未来3-4年内上海可供应的房源将小于需求10%-25%，供需紧张关系较为明显。专家认为，这才是目前上海部分开发商囤房惜售，房价回热的根本原因。
深圳一边，为了缓解供给压力带来的价格上涨，深圳市政府此前已经颁布了10年土地供应计划，土地供应量到2010年要增加至12平方公里。但有业内人士指出，今年前5个月，深圳仅推出5宗住宅用地公开挂牌，其中1月31日的2幅地还遭流拍。今年前五月，深圳新开工面积为345.62万平方米，同比下降18%。
而相关人士认为，这种供给“拮据”只是暂时现象。各地在去年“90/70”政策出台后都在重新调整规划，加上房屋建筑建设周期较长，供给增加的局面要1-2年后才能看出效果。
然而，当房价调整的期望全部押宝在一个政策几年后的显效力度上，是否安全合理？与房价有关的众多因素是否足以抵消结构调控的效果？市场仍不得而知。于是，茫然的、甚至疯抢式的购房热情也就难以避免。
（三）在集体土地上建设商品房的农村土地征收制度导致农民、城市市民成为两头受害者。
本来政府就不应该征收农村集体土地用于商品房开发，而实际上存在大量的政府征用农村集体土地用于商品房开发。政府本不应该成为利用权力打压集体和个人成为土地市场唯一主体，依据宪法，农村集体土地的建设用地，在规划范围内，村集体和个人应该有权依法进行处置，政府无权进行非公益利益用途的征收。因为根据我国法律效力等级，《土地管理法》必需根据宪法制定，违宪部分无效。
而现行的土地管理法律缺乏对农村建设用地的规定，反而规定城市居民不许到农村购买宅基地、农村住房或小产权房。政府又自身违宪征收农村集体土地用于城市建设用地。依据现行法律规定，在原集体所有的土地上建设的商品房，是按照如下的程序建设的：首先，政府将集体土地征为国有土地，并在征地时给被征土地的村民和集体经济组织以补偿，补偿标准由各地自行制定；然后将已经征为国有的土地以拍卖方式出让给开发商，开发商支付土地出让金；继而，开发商建设商品房向社会公开销售。
这样一个复杂的制度正是造成现在房价居高不下的一个重要原因，可以说现在的房价飞涨主要是制度造成的，这一制度的弊端已经得到了充分的暴露。现行制度的弊端有以下几个方面：
1、增加了用地成本。
这样一个复杂而漫长的程序本身就需要大量的资财来支撑其运行，而这样的浪费是不必要的，将集体土地征为国有土地并没有使得土地资源增加，土地还是那块土地，而这样的程序却让用地者无端的承担了这一程序运行的费用，这些费用不是必须的，最终却要摊进商品房的成本，对购房者来说显然是不公平的。
2、矮化了农民权益。
现行征地制度中对被征地农民的补偿不是按市场公平价值确定的，也不是双方协商的结果，而是由各地方政府单方面确定的，对被征地农民的权益无法保障。这并不仅仅是一个补偿标准高低的问题，还有一个被征地农民是否愿意改变土地现状的问题，被征地农民可能想维持土地现状，或暂时维持土地现状，在这样的情形下无论什么样的补偿标准都是矮化了被征地农民的权益，更何况，单方面确定的补偿标准仅从形式上看就是无法保障不参与标准制定的一方的利益的。在这个过程中，权益分配表现出与产权关系的严重失衡情况。温铁军研究表明，在土地征用过程中，如果成本价为100，农民只得其中的5％～10％，村集体得25％～30％，60％～70％为地方各级政府所得。因此，在农村集体土地的征收制度，使绝大多数农民成为了实实在在的受害者。
3、增加了腐败机会。
这一过程需要若干行政权力来掌控，而这种掌控同样没有使土地资源增加，反而增加了滋生腐败现象的空间。小产权房价格之所以如此之低，在于省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。所以，即使以城市商品房价格的30%出售仍有很高利润。由此可以推断：目前让大多数人买不起的大产权房，是因为房价构成中，70%的部分是土地出让金和各种税费，以及巨额的腐败成本。
4、推动了房价上涨。
其中，主要是土地出让金的不断增加，目前，粗略的估算土地成本已占到了房价的40％，而这大笔的土地出让金既没有使土地面积增加也没有使房屋面积增加，相反，使城市居民购房成本大大增加，城市居民成为了这一制度成本的买单者、受害者。
5、导致了市场失灵。
这种制度造成商品房供应渠道不畅，使市场调节机制失灵，房价的不合理上涨没有的到有效抑制。按照一般市场规律，某种商品利润增加时，由于资本的趋利性，该种商品的供应量就会增加，直到利润回到各种商品的平均利润时停止。而在商品房这一市场，房价上涨利润增加却没有得到供应量足够的配合，从而使房价一涨再涨，造成严重的泡沫，将来给中国经济造成的伤害会是令人毛骨悚然的。
