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房价下跌,你如何理财(转载)

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西北狂飙

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房价下跌,你如何理财(转载)

文章提交者：西北狂飙加贴在房产论坛法易论坛 http://bbs.laweach.com/bbs_69.html

　　房价下跌,你如何理财
　　
　　　　北京天则经济研究所段绍译
　　
　　（我的网站现已开通，欢迎各位朋友光临：www.duanshaoyi888.com 段绍译理财网）
　　
　　据第一财经日报报道:楼市低迷新房下跌30% 深圳关内楼盘首破万元.眼下的深圳楼市而言，任何一个楼盘“降价”都有可能对市场造成冲击。统计显示，截至5月，深圳一手住房价格已经从高点累计下跌了30%，但市场的僵持格局依然没能打破，底部在何处依然是没有定论的疑问。
　　
　　不仅深圳的楼价在下降,全国其他如北京,武汉等城市都在下降.面对楼市的下降,资产的缩水该怎么办?
　　
　　我在《普通百姓的致富之路在哪里》一文中早已论述过“对于想投资创业的人来说为什么买房住不如租房住”，看过此文的很多人说“如梦初醒”，纷纷发来邮件或短信告诉我：“在事业有成之前坚决不买房子住了”。还有一个新疆的生意人打来电话，说“如果今天没看到你的文章，我明天就准备回湖南老家建房子了，看了你的文章有醍醐灌顶的感觉，老家的房子不建了！”
　　
　　　　但也有一个读者对我的上述观点发了如下感慨：“我也不想买房子想去投资，但是能行吗？——不娶媳妇、不过日子了吗？人活着不是为了赚钱，是为了获得幸福感！”
　　
　　　　在我们的国家，因为文化的差异，很多年轻人都持有以下观点，尤其以女性为最。他们总以为要结婚就一定要买房子，只有买了房子才觉得稳定，才有安全感，才有成就感。很多有创业能力的年轻人，把本可以用于创业的“起步资金”用在购房上。当遇到了那些可以改变命运的至关重要的投资机会时，仅仅是因为没有资本而望洋兴叹。有很多买了房的人不但没有得到预期的幸福，有些人甚至为了还“房贷 ”，长达30年被沦为“房奴”！
　　
　　　　在当今房价畸高的形势下，很多购房者不但因为买房失去了创业资金，而且不得不每月匀出更多的钱用于“还贷”，那就只能节衣缩食，降低生活质量。这些传统的消费观念是当前中国“房奴遍地”的主要原因。
　　
　　　　很多人不把通过投资理财让收入大幅度提高当作稳定安全的依靠，而只把拥有自己的住房当作稳定安全的港湾。殊不知，“更高的收入才能让你有自由而体面的生活，‘房奴’在脱身之前永远没有尊严可言！因为你非常担心收入降低、生病，尤其是失业，所以工作上委曲求全，生活上得过且过。”
　　
　　下面的例子可能会对你有所启发。
　　
　　　　2006年，在北京广渠门有一户人家，一家3口只有1300元/月的收入。但因为拆迁得到了一套价值50万元的房子(这房子在当地的租金为1200元/月)。一户拥有50万元资产的3口之家，在北京全家每月却只有1300元可以开支，艰难程度可想而知。
　　
　　后来，我给他出了一个金点子，要他不要过分关注“所有权”，只要关注“使用权”和“收益权”就可以了。因为即使是世界首富比尔·盖茨，他到中国来访问时也不自己买架飞机自己开。只要他坐的是豪华的包机，那架飞机属不属于比尔·盖茨他从来不去关心；只要他安全地到达了中国，他也用不着去关心他下了飞机之后那架飞机谁去坐。在市场经济时代，我们每个人都有理由去充分享受市场给我们带来的便利。
　　
　　　　通过这么一说，那户北京人家采纳了我的建议：把房子作价50万元卖掉了，然后我告诉他在大路边买了一个49万元的门面。虽然那个门面只有10多个平方米，并且形状也不规则，很多人都看不起眼，但我告诉他不要在乎那个门面怎么样，只要关注那个门面的“收益”就可以了。结果，他买的门面每个月可以收租金4000元。然后，他用1200元在原来的住房隔壁，租了一套跟他原住房一模一样的房子住。这么一改变，使他在住房标准并没降低的前提下，收入却增加了2800元/月，从此生活条件有了非常大的改善！
　　
　　　　另一个典型的案例是：我在北京有两位朋友，他们好不容易打工各挣了20万元钱，找了女朋友准备买房结婚。我建议他们暂时不要买房做“房奴”，要学会投资理财提高生活质量。他们两个都非常赞同我的观点，但其中的一位朋友的女友坚决要买，认为不买套房子就没有安全感，就不和他结婚了。结果，他拗不过女友就付了20万元的首付，在城北回龙观买了一套50万元的住房，成了欠债30万元的 “房奴”，而且，他每天要在路上来回颠簸3个多小时去四惠上班。
　　
　　　　而另外一位朋友采纳了我的建议，把20万元暂时存到我这里，我给他6‰/月的利息（即1200元/月），我保证他任何时候只要提前24小时通知可以随时支取，以便他随时可以去投资年收益率大于7.2%以上的项目，并且他投资任何项目我都可以给他免费作咨询。我们虽然是很好的朋友，但为了他资金的安全，我还让我们公司给他的资金作了无条件付款的担保。结果，他用这1200元/月的利息收入在公司附近租了一套50万元的房子住，两口子天天开开心心的，既节省了时间又没有负债。后来，他俩在石景山找了一份收入高得多的工作，于是，他们又在石景山用同样的租金租了一套更大更好的房子。
　　
　　　　这件事让买了房子的那两口子后悔莫及。而我付了1200元的利息给他们后我自己并没有吃亏，因为我能用这些钱得到至少15‰/月的投资回报！
　　
　　　　“房奴”买房的实际损失还远不止上面这些，因为：
　　
　　　　1.一个人在事业未成之前，每一分钱都是投资理财的种子，你把种子过早地吃掉了，将来怎么会有大的收成呢？
　　
　　创业伊始，需要大量资金，求人不如求己，融资需要花时间花精力，融资需要向别人披露自己的商业秘密，而且引入外部股权资本同时很可能同时引进矛盾。另外，如果你是一个守信用的人，你的钱将可以放大使用。也就是说，如果你自己有多少现金，你就还可以借到更多的现金；如果你自己没有钱甚至因为房子问题而存在负债，那你就透支了“信用”。一个透支了“信用”的人是很难借到钱的。如果你没有本钱，再好的投资项目也会与你失之交臂。
　　
　　　　“任何一门学科，如果能够成功地应用数学的时候，就变成了一门科学”。所以，要使投资科学，就要应用经济数学，用每一元钱的时候都要考虑到利息成本和机会成本。
　　
　　　　当今世界，绝大多数投资者都觉得资本短缺，我相信地产大亨王石也不例外，所以王石也要经常去银行借钱。比方说王石现在有50亿元的存款，但他突然发现了一个需要投资80亿元的项目，这时他的选择肯定是尽快去借30亿元投资到这个有利可图的项目中去，而不是等到自己有了80亿元存款再去做那个项目。因为，等到他有80亿元存款的时候，那个项目早就被人家拿去了或者项目的黄金时期早就过了。
　　
　　　　中国的金融业很不发达，我们的国有银行的钱基本上不借给中小民营企业。国有银行的贷款利率只是名义利率而非真正的市场利率，按这个利率（7.47%）通常是有价无货。而真正的市场利率是在市场上能比较自由地获得贷款资金的利率。据调查，我国民间融资当前的月利率在6‰-30‰之间，最普遍的融资月利率为10‰-15‰，也就是人们常说的月息一分到一分五。融资利率的高低通常跟融资者的实力和信誉度成反比。也就是说，实力越雄厚信誉度越高的人融资的利率越低，但一般也不低于6‰的月息，反之利率越高，高达30‰的月息甚至更高。
　　
　　　　如果你是一个资本短缺的投资者，假设你融资的月利率为10‰，那么如果你在北京买一套50万元的住房，一个月的利息就要5000元，而你在北京租一套50万元的住房，其租金在1200-1500元之间，你租房子住就至少可以节省 3500元/月的利息。有这样的好事，你为什么非要去买房子住呢？
　　
　　　　并且，对于一个投资者来说，你的损失远远不止这些，你可能因买了房子而损失掉一个千载难逢的发财机会。遗憾的是，绝大多数不会理财的人，他只能看到房租贵，却看不到利息更贵，更看不到损失投资机会的巨大成本!
　　
　　　　我曾经有一个同学在8年前来找我借钱，我问他借钱干什么？他说这几年和一个同村的朋友在广州打工每人赚了10万元钱，都想在家乡建一栋房子。预算每人还缺2万元，他那个朋友已经借到了，看我能不能帮他解决。我问他几个问题：你为什么要建房？你喜欢建房子还是更喜欢发财致富？他说他们家现在是个破房子，父母亲已没法在那房子里住下去了。但谁不喜欢发财致富呢？
　　
　　　　于是，我去了他的家乡一趟，没想到那个地方还真的不错。除了他们两家，其他人都利用外出打工的钱建了大房子，并且每家至少空了一层楼没用，但是也因此而家家户户欠了债。于是我建议他俩都不要建房子了，不如把钱存到我这里以便等待更好的投资机会，并且告诉他们：“凭你们两位的能力，好的投资机会马上就会到来，至于你们的父母由我免费负责在村里给他们安排最好的住房，我还可以每个人给你们500元/月的利息，所存的钱只要提前48小时通知任何时候可以取走。只不过取走钱之后，你们要自己承担100元/月的房租（后来我花100元/月给他在村里租了一层200多平方米的最好的房子），有任何投资机会我还负责免费作参谋”。
　　
　　　　通过我的反复劝说，他采纳了我的建议，将10万元存到了我手里，他父母亲搬进了租来的新楼，也得到了500元/月的利息。但他的朋友硬是不听劝说，最后还是借了2万元建起了新房子。半年之后，因为他们两个在单位工作得很有成绩，老板给他们入股的机会。我那同学取走了存在我这里的10万元钱，又向亲戚朋友借了10万元钱入股（其中包括我借给他的2万元）。我同学的朋友因为建了房子负了债，根本就借不到钱，与入股的机会失之交臂。
　　
　　 8年之后，我同学成了拥有千万资产的老板，而他的那位朋友至今还在打工，每月只得到8000元的工资!
　　
　　　　所以我说：“人生的机会就像‘小偷’一样，来的时候悄无声息，你抓到了就抓到了，你没抓到就没抓到，但去的时候让你后悔莫及！”
　　
　　　　2.过早买房子的另外一个害处就是很浪费时间，这一点在北京等大城市尤其如此。
　　
　　在北京至少有一半的工薪阶层，从自己家里到工作单位平均有1.5小时的车程，这样一天来回在路上的时间就是3小时。一个人一天的有效工作时间约为10小时，但在路上就花掉了3小时，这是多么巨大的浪费！
　　
　　　　一个人一天浪费3小时就相当于浪费了30%的生命，也就是说这个人活到100岁只相当于人家活70岁，活到70岁只相当于人家活到49岁。多么可惜啊！
　　
　　　　3.一个人过早买房子住，他不只是损失了当前的投资机会和生命，而且以后大部分的投资机会和好的就业机会也很可能会丧失掉。
　　
　　因为他每天在路上几个小时的颠簸，一回到家就只想睡觉，怎么有精力去加强学习提高自己呢？怎么有精力去寻找更好的就业和投资机会呢？并且会因此而影响夫妻感情，天天筋疲力尽的人的生活是几乎毫无浪漫和激情可言的！
　　
　　　　前几天，一位北京的朋友向我诉苦：她过去的几年里按15‰的月息借了40万元给朋友办企业，朋友以企业的所有资产作抵押，她每月可以收到6000元的利息。她用这6000元的收入在北京国贸附近租了一套价值200多万元的房子住，非常舒适，上班也只要步行10分钟，两口子恩爱有加，每年至少外出旅游一次。
　　
　　　　可2006年，她老公担心房价进一步上涨，硬是要自己买房，结果她收回了借给朋友的40万元钱，在通州区买了一套100多万元的房子，负债60多万元，成了典型的“房奴”。从此，她每天上班在路上来回要花4个多小时。后来，她的父母亲看到女儿女婿可怜，将一生的积蓄10万元送给他们买了一辆“本田飞度”。
　　
　　　　虽然有房有车了，但她还是很不痛快，她说自己开车每天来回也要3小时，有时一踩刹车脚都麻了。真想回到原来租房的日子！
　　
　　　　当然，我要你不要急着买房子住并不意味着要你不住好房子，我只是想告诉你用最低的代价住最满意的房子而已。租房子住不但可以让你有尽可能多的资本去投资理财，还可以让你始终把房子租在离你工作地点20分钟的路程以内。当你变换工作地点时居住地点也可以随之变动，房子永远是你的奴隶跟着你走，而不是你做房子的奴隶让你变得筋疲力尽。如果越来越多的人选择节约时间就近居住，北京堵车的问题就解决了！
　　
　　　　当然，我说的“买房住不如租房住”也是有前提的，即对于事业未成并且想要“投资理财”的人而言，“买房子住不如租房住”。而“买房子卖”是属于另一回事（是属于投资行为而不是消费行为，投资行为只要能赚钱就是硬道理）。但对于不会理财的人和不需要去投资的人来说，还是可以去买房子住的。要不然，如果都不买房子，哪里有房子可租呢？当然，只有让不会理财的人去买房子，会理财的人才能租到低价的房子啰！
　　
　　　　对于不会理财的人而言，买个房子出租比存到银行吃利息还是要合算一些的。就拿上面的例子来说。那个出租房子的人如果把50万元存到银行，得到的利息与得到的租金差不多。但从长期而言，只要不是在房价处于高位的时期买房，房子是能保值的，并且还可能有升值的机会。但在目前的高房价下，如果遇到房价下跌就不合算了。比如目前的美国房产市场，很多人曾在房价的高点或次高点买入，房价跌幅稍大就把自己付的二成或三成首付跌完了，房子就变成了担保机构或银行的了。如果跌得更多点，担保机构或银行就算拿着房子也要亏本了，因为买个同样的新房子还不要那么多钱。
　　
　　　　我有个成都的同学，他老婆的工资只有3000元/月，还不能迟到早退。后来我告诉他投资，就将20万元钱借给了他做生意的朋友，用他朋友的门面做抵押，月息按15‰(3000元/月)计算。结果，他发现一个很有趣的问题：他老婆的劳动报酬=投资20万元的回报。但是他能得到这样的投资回报，就是因为采纳了我的建议——没有买房而是租很好的房子住！
　　
　　　　也许有人要问，你要大家都不买房子住，那赚钱干什么？那别墅谁住？你问对了，我同样认为人来到这个世界就是来享受生活的。
　　
　　我叫你慢点买房子、先学会投资理财的目的，就是为了告诉你将来轻轻松松买别墅！
　　
　　你想，上面那个房奴的20万元如果先用于投资，如果按18%的复利系数计算回报率，30年后就变成了2867.4万元。但他现在成了“房奴”，要15年后才能摆脱“房奴”身份，多么可惜啊！
　　
　　　　也有人说，我早就体味过租房的烦恼了，房东老涨价，经常要搬家。而我的经验证明，房东涨价也是有度的，大不了比市场价格高出10%，因为他肯定不可能无限上涨。关键是房子是否适合你并且能为你节省时间。况且，对于一个投资者而言，房租相对于民间融资的贷款利息而言总是很便宜的。如果你不太计较租金也需要搬家的话，那肯定就是越搬越好的！
　　
　　　　另外还有人说，租房子住一方面不稳定，另一方面不能完全按自己的偏好来选择自己喜欢的装修格调。但后来我给他们提供的方案很好地解决了这个问题。
　　
　　　　2000年，我在广州的一位朋友a的50万元遇到了一个两难的选择：他的公司有一个很好的项目需要投资50万元，未来5年预期投资回报率为20%/年以上，但他老婆要他不要投资，先买套50万元的房子住。因为她不喜欢住人家的房子，并且预期广州未来的房价会上涨。但他只有50万元，买了房子就不能投资企业，投资了企业就不能买房子。怎么办呢？
　　
　　　　而正在那时，我广州的另外一位朋友b有50万元存在银行找不到满意的投资渠道。我问他要什么样的投资回报率才算满意？他说只要能安全稳健地达到6%/年就可以了。
　　
　　　　于是，我建议他俩合作，由a朋友在暨南大学附近选择了一套自己喜欢的50万元的房子，再由b朋友买下（房产证是b的名字），然后出租给a朋友20年（a拥有除所有权和抵押权以外的一切权利），a完全按自己的偏好进行装修。a每年向 b支付30000元的房租，即保证b朋友6%/年的投资回报率，b的房租在租赁期内永远不得涨价，也不得提前终止租赁。如果违约，b必须承担a的所有装修费用并且退还所有已经收到的租金。如果a违约提前退租（允许a转租），a必须支付b朋友10万元违约金并且不能破坏装修。
　　
　　　　通过合作，a的50万元投资了企业，同时住上了他老婆喜欢的新居，租的房子和买的几乎没有区别，因为地段和房子都是自己选的，装修方案也是自己定的。b得到了6%/年的安全稳健的投资回报。
　　
　　 8年来，a的投资果然得到了20%以上的年回报率，那50万元已经变为了300多万元，而b买的房子也由50万元升值到了100万元，还得到了3万元/年的租金！
　　
　　　　最后我要说明的是，很多“房奴”他们考虑到的主要是房子“升值”的问题。但对于一个只有一套房子的人而言，房子升不升值意义是不大的，因为升值后的房子在把它卖掉之前等于没有升值。就像一个种粮食的农民，如果他一年只能生产150 公斤粮食，不管粮价是3元/kg而是5元/kg，对于他来说都是一样的，反正这些粮食都是自己吃掉。只有当他生产的粮食超过口粮并用来销售时，粮价的上涨对他才是有利的。同理，“房奴”一般都是只有一套房子的，房子涨价跟他有什么关系呢？如果他把房子卖了，不又是租房住吗？并且买房子去卖能赚钱并不是我反对的，但这是属于投资行为而不是消费行为。
　　
　　　　我在北京经常看见一些很可怜的“房奴”，他们每天一上公交车和地铁就因疲惫不堪而呼呼大睡（好在北京扒手少，要在广州就惨了），每周只吃一餐肉，买菜只挑卖剩的，一年只买两套衣服，不敢生小孩（担心养不起）。
　　
　　　　可怜的“房奴”啊！
　　
　　　　对于种种“房奴”买房的恶俗理由，不须费力，就能举出很多例子，尽管言词有些夸张，但绝非危言耸听：
　　
　　　　1.买房是“房奴”彰显自我价值的愚蠢手段之一；
　　
　　　　2.买房是一个有志青年沦为物质奴隶的最佳典范；
　　
　　　　3.买房是城市窝囊男人讨不到老婆的后路之选；
　　
　　　　4.买房是“缺乏安全感人士”的自我安慰；
　　
　　　　5.买房是对“炒房”的盲目跟风，越跟风造成房价越有可能上涨，越上涨就越有可能早日导致“房市泡沫破灭”，最终自己搬起石头砸了自己的脚；
　　
　　　　6.买房是“感情受挫的女人”所寻找的物质替代品；
　　
　　　　7.买房是以讹传讹的“高档享受”之一；
　　
　　　　8.买房从长期来说是并不经济的投资方式，当然在短期内也许能够投机赚钱，但只要你赚了钱就是硬道理。
　　
　　　　想通过投资理财早日过上好日子的朋友，你看了我的这篇文章后，还急着买房吗？
　　
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2008-6-26 14:42:43

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mariating

ID: 201884

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第2楼

　　今年是不能买房的，呵呵，接最后一棒太吃亏了，呵呵

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2008-6-26 14:44:11

ieqgyy

ID: 202982

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第3楼

　　哎，看看02年起抛了房子进股市的，有几个（50万到300万）翻6倍的。
　　投资。。。。。。。。这么容易？没一点风险？

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2008-6-26 14:45:01

002782

ID: 201363

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第4楼

　　你可靠吗？把钱存给你？傻子阿？

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2008-6-26 14:45:45

qgl6993094

ID: 201200

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第5楼

　　还理个ｐ啊　
　　
　　
　　房价跌了　光剩跳楼了　
　　
　　
　　阎王爷哪不兴投机倒把　不用理财了　

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2008-6-26 14:46:33

一个人在天上

ID: 203254

第6楼

　　好

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2008-6-26 14:47:13

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