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 帖子主题：牛刀：中国房价大跌已成定局 本文共 0 个独立IP阅读者 [回帖统计]
御井花园★翼
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 楼主  
发帖心情牛刀：中国房价大跌已成定局

文章提交者：御井花园★翼 加贴在 房产论坛 法易论坛 http://bbs.laweach.com/bbs_69.html

牛刀：中国房价大跌已成定局
　　
　　
　　
　　
　　
　　牛刀您好:
　　
　　您的文章写的很有意思,本人居住在中等城市,我这的房价刚上3000,能不能谈谈中小城市房价的走式?
　　
　　
　　
　　在我的博客上这样内容的留言，大约有7条，再不回复，实在对不起网友。但是，要回复这样的留言又确实很难，好在温哥在新加坡的讲话基本上把未来五年中国房地产的大势确定了，因此才有了我的这篇博客。
　　
　　
　　
　　我的好友社科院专家曹建海先生已经全面解读了温哥的思路，站的很高，看得很远。因此，我只想就微观的东西做点补充，一方面回答了网友的提问，一方面就目前的市场走向做一个基本的判断。是焉非焉，相信很快就有公论。
　　
　　
　　
　　说中国房价大跌已成定局，首先要搞清楚何为大跌。中国很大，国务院早在1999年就确定了大的城市为79个，随着这么多年中国城市化进程的加快，珠三角城市群，长三角城市群，环渤海城市群风起云涌，应该是早就突破了这个数据。就目前而言，中国一线城市的均价在13000左右，二线城市（杭州等个别城市除外）均价在5000元至7000元，三线城市均价在2200至3000元左右。因此，中国城市房价的落差是特别大的，从这里也可以看出中国城市化发展的不平衡，资源过度向一线城市集中，而忽视了众多的三线城市和一些新兴的县城。就均价水准而言，一年下跌15%即为大跌，在投机过度的深圳和广州北京上海的部分区域，一年跌去30%到50%即为大跌。
　　
　　
　　
　　那么，为什么讲中国房价大跌已成定局呢？首先是温哥的讲话。我的理解是，未来五年，中国政府每年投入数百亿兴建廉租房，并且廉租房和经济适用房占开发总面积的比例将达到70%，不仅满足了刚性需求，也对房价起到了平抑作用。其实，这里的70%是政府对民众的补课，比例不是高了而是低了，本应做到90%，可能考虑到区域间的不平衡和已经批出去的住宅用地太多，加上地方政府财政上的影响等因素才定为70%的。就是只有70%，也足以拉底房价。
　　
　　
　　
　　其次，中国城市居民收入偏低，在中国经济高速增长的时候，城市居民的总体收入在GDP中还下降了12%，这就是为什么民众没有享受到经济繁荣的一个主要原因。就一线城市而言，主流购房群体为25岁至45岁的白领阶层，他们的平均收入上海为最高，只有5328元，相对13000元的房价，要20年不吃不喝才能买一套90平方米的房子，这样的高房价能维持多久实在是一个问题。上海尚且如此，深圳北京广州就更不用说了。这种因素将决定一线城市的房价非降不可。
　　
　　
　　
　　第三，中国的金融业对房地产产生了高度的警觉。中央政府的宏观调控在方向和手段上都是正确的，连续九次加息和将银行准备金利率上调到历史高点，并且还有上调的空间，这就意味着央行力挤楼市泡沫的决心和打击楼市投机的立场。从宏观层面分析，人民币对美元的自卫反击战已经打响，鹿死谁手还不得而知，但是，美国人民并不想经济陷入萧条，中国人民也不甘于财富被掠夺，未来五年的汇率有一个胶着状态，再加上中国政府的一道道限外令，维持现有汇率水准是可以预期的。在国内，用加息的手段来抑制CPI的增长，有效化解通货膨胀，也成了上下一致的共识。紧缩银根是房地产商和众多炒家必须面对的。楼市的投机市场一旦溃败，房价雪崩也成了必然。
　　
　　
　　
　　第四，让我们先来看看温哥的讲话：中国每年新生人口要超过1000万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。先不谈每年新增人口，需要住房的是3900万人，按两人一户来算，是2000万户不到。还有413万大中专毕业生，就算每年新增200万户。两项相加共2200万户，按90平方米算，共19。8亿平方米，而近几年仅北京上海广州深圳四个城市每年新增面积就达8500万平方米，还有全国另外上百个城市呢？开发面积不少于20亿平方米。如果说刚性需求，现在的开发量已经过大了，再看看深圳那么多豪宅区，晚上连四成的亮灯率都不到，就不难理解炒家一人拥有30套，50套，100套甚至1000套房是怎么回事了。只要房价一下降，这些房子全得吐出来，供过于求的局面很快就会形成。在深圳，供过于求的一个显具标志就是，库存积压一手房源超过50000套，而现在已经超过40000套，快达到历史的顶点。
　　
　　
　　
　　综观以上四个方面，中国房价大跌已成定局，不仅仅是一线城市，也包括二三线城市。
　　
　　
　　
　　
　　
　　牛刀个人官方网站
　　

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0
  2008-7-4 16:32:04
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sunyu222
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 第2楼  
发帖心情

　　"并且廉租房和经济适用房占开发总面积的比例将达到70%"
　　
　　这句话那里找来的？？
　　
　　乱编要适度，不要掐头去尾，你应该很清楚被你掐掉的那部分有多重
　　
　　要
　　
　　亏你还是做过编辑的人


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0
  2008-7-4 16:36:53
baobeilg521
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 第3楼  
发帖心情

　　千万别寄希望于政府，房价本来就是政府一手抬上去的，你指望他们把吃到嘴里的肉主动吐出来？
　　　　中国的房价只有崩盘一条路，没有其他选择。
　　
　　最好


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0
  2008-7-4 16:39:27
mingmei0802
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 第4楼  
发帖心情

　　牛刀的贴定要留名


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0
  2008-7-4 16:40:59
katherinehl
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 第5楼  
发帖心情

　　　　房价要跌!
　　　　问一下政府同意不?(:他们的财政收入那里来?)
　　　　问下国内外的银行愿意不?(他们的金库收的回来不?)
　　　　最后在问下房地产开发商!(他们可以不吸血不?)
　　-------------------------------------------
　　胡哥可以不要国家吗？


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0
  2008-7-4 16:42:46
louiswuder
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 第6楼  
发帖心情

　　沙发


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0
  2008-7-4 16:43:24
猪玛丽
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 第7楼  
发帖心情

　　你说降就降，党的面子哪里去了，银行的钱找谁要啊，哪来一根葱，有脑子没


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0
  2008-7-4 16:45:44
NO想当法师
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 第8楼  
发帖心情

　　千万别寄希望于政府，房价本来就是政府一手抬上去的，你指望他们把吃到嘴里的肉主动吐出来？
　　中国的房价只有崩盘一条路，没有其他选择。
　　老问那p话根本不能信，当初稳定房价不是他说的？
　　lz，赚了几个5毛了？
　　


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0
  2008-7-4 16:47:40
沙一湾
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 第9楼  
发帖心情

　　牛刀你好!
　　你好!
　　
　　重庆房子,你怎么看?


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0
  2008-7-4 16:48:15
三支小猪
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 第10楼  
发帖心情

　　符合90%以上中国大陆守法公民的愿望,主要是时间问题,本人希望深圳特区内房价在现在的基础上下降80%,并且要在2年之内


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0
  2008-7-4 16:49:24
华东路大肉面
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 第11楼  
发帖心情

　　其实现在房价的些许下跌，更加证明了房价将长期上涨的趋势。可惜很多人都不明白这个道理，高兴太早了


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0
  2008-7-4 16:51:10
我来自侏罗纪
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 第12楼  
发帖心情

　　温哥.牛哥什么哥都不可信啦1


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0
  2008-7-4 16:51:43
谁能捡起我的心
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 第13楼  
发帖心情

　　坐板凳，也支持
　　


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0
  2008-7-4 16:52:16
W当
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 第14楼  
发帖心情

　　确实已经成定局。


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0
  2008-7-4 16:52:50
wywqing
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 第15楼  
发帖心情

　　观望中


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0
  2008-7-4 16:53:21
唐细华
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 第16楼  
发帖心情

　　房价跌不跌跟政府没多大关系,98年后广州随香港楼市大跌,政府能干些什么呢?楼市关键是与整个经济相关的,经济好,大家都赚钱了,自然楼市会涨,经济一旦萧条,楼市自然会落.
　　经济周期也就十年左右一个轮回, 美欧日发展多少年,都逃脱不了这个规律,中国也逃脱不了.


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0
  2008-7-4 16:56:18
贝阿宝
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 第17楼  
发帖心情

　　　　牛刀你好!
　　　　你好!
　　　　
　　　　武汉房子,你怎么看?
　　
　　
　　


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0
  2008-7-4 16:57:44
zqf876928
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 第18楼  
发帖心情

　　房价要跌!
　　问一下政府同意不?(:他们的财政收入那里来?)
　　问下国内外的银行愿意不?(他们的金库收的回来不?)
　　最后在问下房地产开发商!(他们可以不吸血不?)
　　
　　
　　
　　这长时间的观望,从观望走到失望
　　在到现在希望.哎.....
　　希望房价上涨,涨到个天价去.(这样就可以不用在操心去买房了)
　　
　　
　　
　　
　　


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0
  2008-7-4 16:58:13
红粉铁剑
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 第19楼  
发帖心情

　　炒房其实是保证金投机，单边涨市，赚钱手软，一旦逆转，断头玩完。负债一辈子都还不完，只有跑路。


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0
  2008-7-4 17:02:01
mrghost
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 第20楼  
发帖心情

　　LZ在说废话！2099年开始跌？你给个具体的时间啊！


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0
  2008-7-4 17:02:43
清水如花
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 第21楼  
发帖心情

　　定局？看到这两个字我就不相信你，当然你有你说话的权利。但希望你看看自己以前的说法吧。


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0
  2008-7-4 17:03:28
abcd19861210
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 第22楼  
发帖心情

　　期望我们的总理是务实的……


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0
  2008-7-4 17:04:48
布衣_傲王侯
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 第23楼  
发帖心情

　　房价要跌!
　　　　问一下政府同意不?(:他们的财政收入那里来?)
　　　　问下国内外的银行愿意不?(他们的金库收的回来不?)
　　　　最后在问下房地产开发商!(他们可以不吸血不?)
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　这长时间的观望,从观望走到失望
　　　　在到现在希望.哎.....
　　　　希望房价上涨,涨到个天价去.(这样就可以不用在操心去买房了)
　　
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　　政府是靠房市收税吗？关税呢？个人所得税呢，企业所得税呢，没听说过哪个国家的政府靠收房市的税过活的。
　　国外的银行愿不愿意关中国人鸟事！最好他们全在这次降价风潮中挂掉！
　　开发商如同企业，以后开发商就如何现在的普通企业，行业在这里，总会有人去做的，有永远是暴利的行业吗？产业需要回归，人民需要安定！


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0
  2008-7-4 17:05:21
背着兔子的小熊
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 第24楼  
发帖心情

　　,


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0
  2008-7-4 17:06:11
shashavav
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 第25楼  
发帖心情

　　问题是:深圳1200万流动人口,不到200万户籍人口.
　　
　　请问牛刀:深圳会为高于户籍人口6倍的流动人口建经济适用房吗?
　　
　　如果结论是:能.
　　那么,深圳市领导能做下去吗?显然是浪费纳税人的钱.
　　
　　如果结论是:不能.
　　那么,深圳的房价能跌到哪里?大跌?一年跌30%-50%可持续吗?
　　
　　国家在不断强大,城市在不断繁华,人民越来越富有,通货膨胀持续增长,资源类资产能持续大跌吗?
　　
　　人民币升值倒是可以持续.
　　
　　房价的下跌可以看做上升中继.最终结果还是在上升!
　　
　　只是,不同的房产会有差异化而已.
　　


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0
  2008-7-4 17:07:05
小米魅惑团文静
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 第26楼  
发帖心情

　　不会暴跌的，会阴跌的


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0
  2008-7-4 17:07:57
hzm01
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ID: 202256



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 第27楼  
发帖心情

　　别温哥温哥的，谁和你成哥了，自做多情啊，人家可是公仆啊。


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0
  2008-7-4 17:08:50
weina0733
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 第28楼